Как продать участок который в аренде

Содержание
  1. Продажа права аренды земельного участка в 2020 году: пример договора, порядок проведения
  2. Продажа права аренды: общие понятия
  3. Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды
  4. Преимущества
  5. Недостатки ППА
  6. Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды
  7. Шаг 1. Сбор документов
  8. Шаг 2. Составление договора
  9. Шаг 3. Регистрация сделки ППА
  10. Сроки и стоимость процедуры ППА
  11. Отказ в продаже права аренды земли
  12. Можно ли продать землю в аренде. Как купить участок земли в аренде. Особенности продажи участка в аренде
  13. Можно лисобственнику продать землю в аренде
  14. Как продать землю в аренде у органов местной власти
  15. Что необходимо проверить при покупке или продаже прав аренды земли
  16. Особенности продажи участка находящегося в аренде
  17. Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов
  18.    1. Может ли арендодатель продать участок?
  19.    2. Земля в аренде у муниципалитета, а строение в частной  собственности физического или юридического лица
  20. Здесь есть существенные нюансы:
  21.    3. Подводные камни при приобретении права аренды земельного участка, проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора:
  22. Можно ли продавать землю, если она в аренде, как провести процедуру? Нюансы сделки
  23. Если это решил сделать собственник земли
  24. Нужно ли прекращать действие договора?
  25. Если это решил сделать арендатор
  26. Нужно ли согласие собственника на уступку?
  27. Если ЗУ принадлежит муниципалитету, а строения на нем съемщику
  28. Какие опасности могут подстерегать третью сторону – лицо, приобретшее недвижимость?
  29. Продажа хозяином земли
  30. Какие необходимы документы?
  31. Как составить договор купли-продажи?
  32. Регистрация
  33. Уступка права найма съёмщиком
  34. Грамотное решение вопроса, как продать землю, находящуюся в аренде
  35. Общие понятия продажи арендованного ЗУ
  36. По инициативе владельца (арендодателя)
  37. В каких случаях сделку можно совершить, а в каких нет?
  38. Порядок действий
  39. Куда обращаться?
  40. Нюансы
  41. По инициативе нанимателя (арендатора)
  42. Что требуется?
  43. Заключение

Продажа права аренды земельного участка в 2020 году: пример договора, порядок проведения

Как продать участок который в аренде

17.05.2018

Арендуя участок на длительный срок, каждая из сторон рассчитывает на то, что пользование землей будет на протяжении всего договора. Но возникают случаи, когда арендатору владеть участком и платить за это становится невозможно. А досрочное расторжение соглашения может привести к незапланированным расходам.

Наиболее выгодный способ решения такой проблемы – продажа права аренды земельного участка. В этой статье будут раскрыты основные вопросы переуступки права аренды: определение, особенности и недостатки, какие документы потребуются для оформления сделки, а также возможные причины для отказа.

Продажа права аренды: общие понятия

Земельный кодекс РФ (далее – ЗК РФ) раскрывает особенности аренды земли и содержит положения о возможности делегировать свои обязанности по арендованному участку (в ст. 22 ЗК РФ).

Продажа или переуступка права аренды (ППА) – это передача арендатором права пользования участком третьему лицу. Причем согласия собственника в некоторых случаях не требуется, достаточно его уведомить.

Гражданский кодекс (ГК РФ) в ст. 615 также предусматривает возможность ППА на землю.

Земельный и Гражданский кодексы – это ключевые нормы, регулирующие переуступку. Однако в некоторых других нормативных правовых актах также встречаются положения, влияющие на продажу права найма.

Переуступку не стоит путать с субарендой. Несмотря на то, что в обоих случаях землей пользуется третье лицо, есть значительное отличие.

При передаче участка или его части в субаренду, субарендатор несет ответственность перед нанимателем, последний непосредственно перед собственником.

А при уступке ответственность и обязательства по договору аренды переходят к новому нанимателю, в том числе и оплата. Т. е. происходит перемена сторон.

Наряду с продажей права аренды встречается уступка требования – цессия, суть которой заключается также в передаче прав, но уже со стороны арендодателя. Исходя из положений гл. 24 § 1 ГК РФ, наймодатель может передать право получения арендной платы третьему лицу, при этом останется собственником.

Преимущества и недостатки купли/продажи права аренды

Как и у любой сделки, у ППА есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

  • Не нужно заключать новый договор найма;
  • ответственность по соглашению полностью переходит с первого арендатора на нового;
  • собственник не теряет прибыли в виде арендной платы (читайте, как рассчитать арендную плату за участок);
  • новый наниматель пользуется землей на первоначальных условиях.

Пожалуй, это основные преимущества ППА.

Недостатки ППА

К недостаткам относятся:

  • могут появиться скрытые недостатки территории;
  • собственник может продать землю;
  • иногда требуется согласие собственника;
  • при признании аренды недействительной, договор ППА будет аннулирован;
  • возможны расходы на регистрацию соглашения и/или услуги нотариуса;
  • новый наниматель будет отвечать за выявленные проблемы;
  • если соглашением не предусмотрено иное, то собственник может в любой момент осуществить продажу земли в аренде, при этом договор найма будет досрочно расторгнут;
  • у нанимателя, который продал право на аренду, возникает обязанность уплатить налог на прибыль.

Пошаговая инструкция по купле/продаже права аренды

ППА – это сделка, которая требует соблюдения определенных условий для признания ее законной:

  1. Должно быть составлено письменное соглашение, которое требует регистрации (если сделка на срок более года).
  2. Все участники сделки должны быть согласны с условиями договора.

ППА проходит в несколько этапов, и каждый имеет свои нюансы.

Шаг 1. Сбор документов

Любая юридическая сделка проходит только при наличии определенных документов. Не исключение и ППА.

Перечень документов:

  • заявление о переуступке: подается 2 экземпляра (1 – от имени настоящего нанимателя, 2 – от имени будущего арендатора);
  • договор аренды (заверенная нотариусом копия);
  • кадастровый паспорт участка;
  • письменное согласие собственника земли (если требуется);
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • справка из БТИ.

Этот перечень основной. Для юридических лиц и граждан есть дополнительные требования к документам, которые отличаются.

Для физ. лиц:

  • паспорт РФ или другой документ, удостоверяющий личность;
  • если участники сделки состоят в браке, то требуется нотариально заверенное согласие супруга/и с каждой стороны, либо справку об отсутствии брака (выдается в ЗАГСе или нотариусом).

Для юр. лиц:

  • документ, подтверждающий право действовать от имени юр. лица;
  • учредительные документы (копии, заверенные нотариусом).

Шаг 2. Составление договора

Сделка ППА требует письменного составления договора, который подписывают все участники: арендодатель и 2 арендатора (настоящий и будущий), а при соглашении с юр. лицами – ставится печать организации.

Помимо подписей, договор должен содержать следующую информацию:

  • дата заключения договора;
  • реквизиты участников сделки;
  • сведения об арендуемой земле;
  • арендная плата;
  • условия расторжения сделки;
  • сроки перенаема (не может превышать срока аренды по основному соглашению).

Важно, чтобы условия ППА не противоречили основному договору.

Шаг 3. Регистрация сделки ППА

После соблюдения всех требований наступает этап регистрации сделки ППА. Для этого необходимо подать договор и все документы из списка в Росреестр.

Важно, чтобы порядок заключения сделки покупки/продажи права аренды был соблюден.

Сроки и стоимость процедуры ППА

По окончании срока действия договора аренды заканчивается и договор переуступки. Поэтому сделка ППА ограничена сроком найма.

Чтобы оформить регистрацию сделки ППА, необходимо оплатить госпошлину. Для физ. лиц – 2000 р., для юр. лиц – 22000 р.

Отказ в продаже права аренды земли

В ЗК РФ указаны 2 направления пользования землей: земли сельхозназначения и под жилищное строительство.

Большинство земель принадлежат государству или муниципалитету, которые передают территорию гражданам и юридическим лицам по договору аренды для целевого использования на долгосрочный период (читайте, как взять в аренду государственную и муниципальную землю).

В некоторых случаях возможен выкуп такого участка, право на которое также может быть передано. При нарушении условия пользования землей ППА невозможно.

Приобретение права аренды невозможно если:

  1. Договором аренды запрещен перенаем. Решение – заключить новое соглашение с правом на переуступку.
  2. Собственник не дает согласия на переуступку.
  3. Строительство или реконструкция объектов на территории арендуемой земли велись без получения на то разрешения. Решение – получить разрешение и зарегистрировать объекты. После этого оформить переуступку.
  4. Есть задолженность по арендной плате. Решение – уменьшить стоимость сделки ППА на сумму задолженности, и новый арендатор оплачивает долг наймодателю.
  5. На землях сельхозназначения построены жилые здания. Решение – перевести земли из сельхозназначения в земли под ИЖС, а после совершить ППА.
  6. На участок наложен судебный запрет.

Отказ предоставляется в письменном виде с указанием причины. Он подлежит обжалованию в судебном порядке.

Судебная практика

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/prodazha-prava-arendy

Можно ли продать землю в аренде. Как купить участок земли в аренде. Особенности продажи участка в аренде

Как продать участок который в аренде

Продажа участка в аренде сегодня не редкость. Для такой сделки оформляется не просто купчая, а соглашение о переуступке, передаче прав пользования. Таким образом приобрести недвижимость СПб могут как физ., таки и юр. лица для садоводства, ИЖС или других целей, в соответствии с назначением участка .

Разрешена купля-продажа арендованных земель практически всех категорий, допустимых к пользованию. Исключение – наделы, официально изъятые из оборота

Можно ли собственнику продать землю в аренде

При условии, что с правоустанавливающими бумагами все в порядке и техническая документация в норме, владелец может распоряжаться землей на свое усмотрение. Не стали исключением и земли, на которых есть обременение – договор найма на определенный срок, с четко оговоренными возможностями.

Есть ли по рассматриваемому объекту какие-либо отягощения и запреты, кроме соглашения аренды, можно увидеть в базе ЕГРП

Многих покупка участка в аренде привлекает тем, что можно приобрести недвижимость, которая будет приносить стабильный пассивных доход, практически без вложений. При этом расторгнуть договор найма раньше назначенного срока новый владелец может:

  • В установленном законом порядке.
  • Согласно положениям договора.

Если в соглашении такого пункта нет, при этом арендатор исправно соблюдает все условия, то прекратить аренду до окончания срока ее действия практически невозможно.

Если рассматривать арендованный участок как объект, по факту у него два владельца – арендодатель и арендатор. Субъекты связаны положениями письменного соглашения

Как продать землю в аренде у органов местной власти

Нередкими стали сделки, когда участок берется в наем у муниципалитета, а постройка на нем, это частная собственность физ. или юр. лица. В этом случае:

  • Дом отчуждается на основании купчей.
  • Участок передается при помощи переуступки права найма.

Договор купли-продажи и соглашение о передаче прав аренды, одновременно подаются в Росреестр для регистрации

Осуществить переуступку можно в том случае, если:

  • Срок действия договора не просрочен.
  • Отсутствуют задолженности по ренте.

Если Вы хотите купить дачу, расположенную на муниципальной земле, обратите внимание на срок предыдущего соглашения:

  • Аренда с администрацией от 5 лет и выше. Достаточно уведомить местные власти о смене арендатора. Для этого составляется заявление, которому присваивается входящий номер. Когда покупка участка находящегося в аренде состоялась, уведомление с отметкой передается в Росреестр, вместе с перечнем документов, необходимых для регистрации перехода прав.
  • Наем земли у местных властей осуществляется до 5 лет. Потребуется получить письменное согласие органов самоуправления. Получить его можно только после рассмотрения на заседании земельной комиссии.

Продать или купить землю, находящуюся в аренде у местной городской администрации нельзя в том случае, если в договоре есть условия, запрещающие переуступку надела

Нужен агент
по недвижимости?

Что необходимо проверить при покупке или продаже прав аренды земли

Если Вас интересует продажа земельных участков находящихся в аренде, не спешите оформлять право переуступки. Прежде всего, необходимо выполнить предварительную проверку надела и сопутствующей документации, а именно:

  • Когда заканчивается срок действия договора аренды.
  • Платилась ли своевременно рента, есть ли задолженности.
  • Разрешено ли действующее целевое назначение земли для ИЖС, животноводства, земледелия и т.д.
  • Есть ли запрещения на дальнейшее право выкупа надела.
  • Требуется ли согласие супруга собственника аренды на сделку по переуступке права у нотариуса.

Договор аренды или соглашение о переуступке вносятся в Росреестр, при сроке действия более одного года. Обременение в любом случае фиксируется в базе ЕГРП

Особенности продажи участка находящегося в аренде

Необходимо учитывать, что купить землю, находящуюся в аренде муниципалитета, можно как при проведении аукциона, так и без него. Избежать общественных, открытых торгов позволит отсутствие других претендентов на участок. Кроме того, приобрести землю в этом случае допустимо по первоначальной цене.

Учитывая высокую стоимость участков для ИЖС, нередко их берут в аренду, возводят на территории здания. Согласно ЗК РФ и ФЗ 171, после регистрации постройки допустимо выкупить надел по льготной стоимости без торгов. Цена может составить всего 3% от кадастровой

Как сэкономить от 5 000 до 15 000 рублей на оформлении документов

при покупке/продаже недвижимости?

Налог на арендованную землю всегда платит собственник. Так, снимая участок в садоводстве арендатор будет отчислять лишь ренту по договору. Но если право переуступки будет продан, то владелец надела отчислит в госказну 13% на доход от прибыли. Рассчитывать на льготы в форме вычета при таких сделках не приходится.

Купить участок в аренде у муниципалитета гораздо дешевле, чем приобрести надел, находящийся в частной собственности

Подробнее о том, как купить участок земли в аренде и что для этого необходимо, расскажут специалисты АН «Колизей». Звоните, мы детально ответим на все интересующие Вас вопросы!

Источник: https://kolizey78.ru/blog/yuridicheskie-voprosy/kak-kupit-ili-prodat-zemlyu-nahodyashchuyusya-v-arende

Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов

Как продать участок который в аренде

Продажа права аренды земельного участка – это распространенная форма сделки и актуальная в наше время. Продать право аренды путем заключения Договора переуступки права аренды имеет право как юридическое, так и физическое лицо, приобрести право аренды земельного участка может также физическое или юридическое лицо.

Риэлторам часто попадаются такая работа, ничего сложного в этом нет, надо просто разобраться.

Объектом аренды может выступать земля любой категории, любого разрешенного использования, кроме тех земель, которые  изъяты из оборота.

По существу у арендуемого участка два владельца, один арендодатель, второй арендатор, которые связаны между собой условиями договора аренды земельного участка. Может ли  арендатор  продать право аренды или арендодатель , если у него есть обременение в виде аренды, это довольно частые вопросы, которые задают начинающие риэлторы, специализирующиеся на работе с загородными объектами.

   1. Может ли арендодатель продать участок?

Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в

Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход.

Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке.

Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.

   2. Земля в аренде у муниципалитета, а строение в частной  собственности физического или юридического лица

Строение продается по перечню документов на основании Договора купли-продажи, а участок передается на основании договора или соглашения  Переуступки права аренды на земельный участок. В Росреестр два договора сдаются одновременно, с приложением необходимых документов.

Здесь есть существенные нюансы:

  • Договор должен быть непросроченным
  • Не должно быть задолженностей по арендной плате
  • Если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то Администрацию достаточно уведомить о смене арендатора, вручив Уведомление и получив входящий номер на Уведомлении. Данное Уведомление с отметкой Администрации сдается в Росреестр с пакетом остальных документов для регистрации перехода права на аренду участка.
  • Если договор заключен на срок менее 5 лет, то тогда требуется обязательное письменное согласие муниципалитета, данный вопрос будет рассматриваться на земельной комиссии
  • В договоре не должны быть условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок

   3. Подводные камни при приобретении права аренды земельного участка, проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора:

  • Проверка срока действия договора аренды
  • Проверка арендной платы
  • Проверка разрешенного использования участка ( можно ли на нем строить жилье, например, или разводить животных)
  • Проверка наличия или запрета на дальнейшее право выкупа участка
  • Согласие супруга собственника аренды в нотариальной форме на сделку по переуступке права аренды обязательно ( если это физическое лицо)

Договоры на аренду или Переуступку права аренды должны быть зарегистрированы в Росреестре, если он заключен на срок более  1 года. В ЕГРП ( Единый государственный реестр прав вносится обременение).

Договор аренды может быть возмездным и безвозмездным.

Важно! Налог на земельный участок всегда платит собственник участка, а арендатор платит арендную плату, согласно условий договора. При продаже права аренды владелец участка должен оплатить налог на доход 13% от полученной прибыли. Льготы в виде вычета 1000 000 рублей или владение более или менее трех (пяти) лет не действительны при таких сделках!

Право аренды муниципальной земли можно приобрести с торгов, если вы единственный участник, то приобрести можно по начальной  цене. В связи с высокой ценой выкупа земли у муниципалитета под застройку дома ИЖС, имеет смысл взять землю в аренду, построить дом, зарегистрировать право собственности на дом, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости.

По Земельному  кодексу РФ  и ФЗ 171 от 24 июня 2014 года собственник строения имеет преимущественное право выкупа участка под домом без торгов, а местная Администрация может рассмотреть выкуп по льготной стоимости.

Источник: https://realtshcool.ru/963-mozhno-li-prodat-zemelnyy-uchastok-esli-zemlya-v-arende-obuchenie-rieltorov.html

Можно ли продавать землю, если она в аренде, как провести процедуру? Нюансы сделки

Как продать участок который в аренде

В риэлторской практике очень часто встречаются ситуации, когда собственник хочет продать недвижимость, которая находится в аренде. И в некоторых случаях это земельный участок. На самом деле аренда земли — это достаточно распространенная практика в современных условиях рыночной экономики.

Реальным обладателем земельного надела может выступать как физическое лицо, так и фирма. Кроме того, землями обладает еще и муниципалитет. Как, с юридической точки зрения, осуществить сделку, когда земельный надел находится в состоянии аренды? Законно ли это? Или проще отказаться от такой сделки? Разберёмся.

Если это решил сделать собственник земли

Арендодатель — это лицо, которое является владельцем земельного участка, находящегося в состоянии аренды.

Если арендодатель сам решил продать земельный надел, а также недвижимость, которая построена на земле по договору аренды, он должен очень тщательно отнестись к составлению пакета документов, которые бы подтверждали права собственности на землю (можно ли строить дом на земле, если она в аренде и как оформить здание в собственность читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, как правильно составить договор аренды дома с земельным участком).

Вне зависимости от того, что на участке есть объединение в виде договора аренды, собственник земли может продавать землю, являясь ее полноправным хозяином.

А покупатель, уже в тот момент, как получит свидетельство о регистрации права собственности, может отказать арендатору в аренде, если на это будут законные основания.

А после, став таким же полноправным хозяином, распоряжаться земельным наделом по своему усмотрению.

Нужно ли прекращать действие договора?

Земельный участок передается в аренду в соответствии с требованиями статьи 10 ФЗ 101. Для продажи земельного участка, договор аренды прерывать нет необходимости (статья.

Это договор просто переходит в ведение нового владельца земельного участка, который уже потом будет сам регулировать вопрос с арендатором.

Однако, такое возможно только в случае, если сделка не будет ущемлять прав третьих лиц.

Если же будут ущемляться права третьего лица, то есть арендатора ходе сделки (например, сразу после смены прав собственности на землю ему будет запрещено заниматься такой деятельностью, которую он раньше осуществлял на арендованном наделе), в таком случае он может обратиться в суд, взыскать упущенную выгоду, а также моральный ущерб.

Больше об основаниях и порядке расторжения договора аренды земельного участка читайте тут.

Если это решил сделать арендатор

А вот арендатор как раз не имеет никаких законных прав на то, чтобы продать участок.

Однако, за ним сохраняется право переуступки своих обязанностей, если подобное прописано в договоре аренды в отношении другого лица.

Однако, это возможно только в случае, если владелец земельного надела дал свое согласие (о том, какова процедура передачи полномочий и обязанностей по соглашению уступки между физическими лицами, можно узнать здесь).

Согласие должно быть зафиксировано в письменной форме, и только после этого можно переуступить право на участок. Сделать это можно как за установленную сумму, так и на безвозмездной основе. Однако, помните о необходимости платить налог с полученной денежной компенсации.

Однако в договоре аренды может быть указано, что арендатор имеет право передавать свои права пользования участком в отношении третьего лица в момент, пока действует договор аренды.

В этом случае осуществить переуступку обязанностей на участок можно даже в случае, если согласия собственника нет.

Однако, всё-таки сохраняется необходимость уведомлять о своих действиях собственника в письменной форме.

Важно! Эта ситуация наиболее часто используется тогда, когда обладателем земли является местная администрация или муниципалитет.

Нужно ли согласие собственника на уступку?

Согласие собственника на уступку необходимо в ситуации, когда в договоре аренды не прописана возможность передавать право использования участка в отношении третьих лиц в соответствии со статьей 615 ГК. Если арендатор заранее предусмотрел такой момент и прописал подобный пункт договора, то получается в согласии владельца земельного надела нет необходимости.

О том, можно ли продать или передать права аренды земельного участка третьим лицам, мы рассказывали в отдельной статье.

Если ЗУ принадлежит муниципалитету, а строения на нем съемщику

Если на арендованном участке во время его использования была возведена постройка и уже введена в эксплуатацию, то арендатор имеет преимущественное право в случае, если осуществляется выкуп и оформление прав собственности на этот участок.

Но это возможно только в той ситуации, когда постройка ранее была согласована с владельцем земли (о том, можно ли выкупить землю из аренды в собственность и как это сделать, читайте тут, а на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом мы рассказывали здесь).

Если же это самовольная постройка, то, скорее всего решение по ней будет негативным. Её, возможно, просто передадут вместе со всем имуществом в собственность покупателя, или на основании судебного решения потребуют снести, с целью вернуть участок в исходное состояние в соответствии с пунктом 7.1, статьей 39.8 ЗК.

Если же постройка была согласована ранее, то при осуществлении сделки по продаже земли, собственник помещения должен учитывать интересы арендатора.

Какие опасности могут подстерегать третью сторону – лицо, приобретшее недвижимость?

Многие боятся приобретать арендованный участок в собственность. И на это есть ряд законных оснований. Существуют определенные опасности, которые могут негативно сказаться на приобретении, сделав его максимально невыгодным. Рассмотрим, какие опасности могут подстерегать покупателей и арендаторов.

  1. Неисполнение обязательств перед прежним арендаторам.
  2. Хорошо, если использование участка совершалось на основании соблюдения всех прописанных условий договора. Это значит, что у арендодателя не будет возникать оснований для того, чтобы прекратить договор аренды. Однако, если в ходе использования были выявлены нарушения, то в таком случае договор аренды можно признать недействующим.
  3. Еще одна опасность — это наличие задолженности по арендной плате. Если она имеет место быть, и вы не проверили это до момента заключения сделки, то придётся оплачивать чужие долги (о том, как узнать о долгах и написать иск о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, можно узнать в этой статье). Кроме того, если просрочка составила два и больше платежа, то можно остаться вообще без арендованного участка, так как договор аренды будет автоматически считаться расторгнутым.
  4. Если участок приобретается с необходимостью строительства на нём, нужно удостовериться, что подтип разрешенного использования земельного надела позволит это осуществить.
  5. Также нужно убедиться в том, что в договоре аренды отсутствует пункт, отвечающий за запрет на капитальное строительство.

Проверить чистоту сделки обязательно нужно каждой из трёх сторон, в противном случае, каждый может нести потери и убытки.

Продажа хозяином земли

Несмотря на то, что хозяин земельного надела является его полноправным обладателем и имеет право осуществлять любые законом разрешённые сделки, всё же, он не должен забывать о том, что есть арендатор.

Если он добросовестный, значит использует земельный надел соответствии с договором, то в таком случае, ущемлять его права по факту передачи земельного надела в собственность другого лица нельзя, если не истек срок аренды.

В противном случае, лицо может обратиться в судебную инстанцию, где оспорит действия собственника, докажет свои права, также, может признать сделку незаконной. А так, получит упущенную выгоду и моральный ущерб.

Поэтому покупатель земельного надела в обязательном порядке должен быть предупреждён о наличии третьего лица в виде арендатора.

Сделать это нужно заранее, еще до момента, как начнут проводиться основные этапы сделки, в виде подготовки документов.

Какие необходимы документы?

Если продажу земельного надела осуществляет собственник, необходимо собрать следующий пакет документов.

  • Свидетельство о праве собственности на земельный участок.
  • Ксерокопия паспорта.
  • Техническая документация на земельный надел.
  • Кадастровый паспорт.
  • Копия договора аренды, подтверждающая, что земельный надел находится в использовании по договору аренды.

Важно! Также, по запросу третьей стороны могут быть предоставлены и иные документы.

Как составить договор купли-продажи?

Договор купли-продажи арендованной земли составляется точно так же, как и типовой договор купли-продажи. Он имеет следующую форму.

  1. Указывается город, дата, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. В предмете договора указывается участок, прописывается общая площадь, кадастровый адрес, также технические особенности. Устанавливается стоимость договора.
  3. В пункте, где рассматриваются иные условия, помимо порядка государственной регистрации и порядка передачи денежных средств, необходимо указать наличие обременения в виде договора аренды. Также, в этом пункте нужно прописать сроки договора аренда, его стоимость, порядок уплаты.Покупатель должен быть заранее уведомлён о наличии обременения в виде договора. Если на участке были возведены согласованные по договору аренды постройки, их тоже нужно указать в предмете договора, отмечая, что они являются собственностью арендатора.

Регистрация

Регистрация земельного участка — это установленная законом процедура, которая позволяет получить права на владение наделом правообладателя. Значит, в дальнейшем можно распоряжаться наделом по своему усмотрению.

Для процедуры регистрации потребуется:

  • заявление на регистрацию;
  • паспорт;
  • документы, которые характеризуют земельный надел;
  • правоустанавливающие документы;
  • документ, который подтверждает факт оплаты государственных услуг.

Также, потребуются дополнительные сведения в виде действующего договора аренды, который на момент продажи ещё не прекратил свое действие.

Осуществлять регистрацию можно в любом многофункциональном центре, а также в Росреестр. После подачи документов, вам необходимо подождать несколько дней, обычно, около 10. Сведения будут внесены в единый государственный реестр. В соответствии со статьей 16 ФЗ 218, в течение 5 дней с момента внесения сведений в реестр, правообладатель должен быть уведомлен об этом.

По окончании процедуры, обратившемуся будет выдано удостоверение о факте проведенной регистрации, номер регистрационной записи, а также её дата.

Уступка права найма съёмщиком

Договор на переуступку заключается в письменной форме. Перед составлением договора нужно произвести подготовительные действия:

  • Так, все стороны должны быть согласны на осуществление подобного мероприятия.
  • Сделка должна быть признана законной с материальной точки зрения.
  • Необходимо заранее уведомить об имеющихся обременениях на участке.

Оформление переуступки состоит из двух основных этапов:

  1. На первом этапе будущий арендодатель должен тщательно осмотреть будущий надел, также определиться с оплатой.
  2. На втором этапе осуществляется оформление сделки. А также её регистрация.

Для того, чтобы оформить переуступку требуется установленный пакет документов:

  • Составляется заявление о переуступке.
  • Заверяются нотариусом копии договора аренды.
  • Предоставляется оригинал кадастрового плана.
  • Предоставляется квитанция на оплату госпошлины.
  • Договор переуступки в трёх экземплярах.
  • Дополнительно готовится заверенная копия паспорта, а также согласие супруга на осуществление сделки.

Необходимо оплатить государственную пошлину в размере 2000 руб в соответствии со статьёй 333.35 НК.

Регистрация осуществляется в в многофункциональном центре или Росреестре. Место вы выбираете самостоятельно.

Как правило, после проверки документов, договор подписывается и регистрируется в подразделении Росреестра, желательно, ближе всего к месту нахождения земли. Однако, будьте готовы к тому, что сотрудники государственного учреждения могут дополнительно потребовать и другие важные документы.

Арендованный земельный надел можно продать. Однако, сделать это имеет право только собственник недвижимого имущества.

А вот арендатор, имеет право переуступки, если подобное предусмотрено договором, или на это согласен в целом арендодатель.

Полномочия арендатора сильно ограничены ввиду того, что он не является полноправным собственником земли, лишь использует её в соответствии с условиями договора.

Однако, российское законодательство лояльно относится и к той, и к другой стороне. Поэтому, если отношения выстроены с учетом соблюдения условий договора, каждая из сторон будет защищена соответствующим образом.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/kak-prodat

Грамотное решение вопроса, как продать землю, находящуюся в аренде

Как продать участок который в аренде

Наниматель земельного надела имеет право передать свои права арендатора другому гражданину или организации. Подобные правоотношения называются переуступкой права аренды.

После заключения нового соглашения у прежнего нанимателя земли пропадают все права на использование надела, они переходят к третьему лицу, с кем заключается новое соглашение, в том же объеме и на тот же срок.

Подобные земельные отношения могут возникнуть только при определенных обстоятельствах – когда у нанимателя муниципального или государственного участка нет финансовой возможности использовать его по назначению: возвести дом или использовать его для выращивания сельхозпродукции.

Продажа права аренды в корне отличается от другого аналогичного договора о субаренде участка – в последнем случае основной арендный договор дополняется еще одной стороной сделки – третьим участником соглашения.

Общие понятия продажи арендованного ЗУ

Исходя из правовой нормы ст. 39.3 ЗК РФ арендные правоотношения могут быть оформлены только по результатам состоявшихся торгов.

Муниципалитеты их могут организовывать:

  1. В открытой форме – когда число участников ничем не ограничивается.
  2. В закрытой – подавать заявки на участие в торгах могут только лица отдельных категорий (имеющие социальные и другие льготы или лица с постоянной регистрацией по месту нахождения участка).

Для выявления победителя, организаторы торгов назначают:

  1. Аукцион. Его целью является назначение ставки оплаты за арендованный надел. Тот участник, который называет большую цену, признается победителем торгов.
  2. Конкурс. Альтернативный аукциону вариант.

Оформление переуступки прав арендатора земли может совершаться:

  1. До момента заключения основного договора с истинным владельцем участка. Обычно подобные сделки заключают для получения коммерческой выгоды, поскольку цена соглашения с третьим лицом значительно увеличивается.
  2. В тот период, когда все арендные права с победителем торгов уже оформлены с собственником земли.

В последнем варианте переуступить права арендатора будет нельзя, если торги признаны несостоявшимися (недостаточный кворум участников, либо была подана всего 1 заявка).

В этом случае договор заключается в течение 10 дней по окончанию торгов по той ставке, которая была назначена во время начала аукциона, то есть по минимальной цене. Но совершить переуступку своих арендных прав этот участник уже не сможет.

В том случае, если арендные отношения с собственником оформлены на срок не более 5 лет, то при заключении договора переуступки на другое лицо уведомлять собственника не нужно. Но обязательно следует направить официальное письмо об уже совершенном факте смены арендатора.

По инициативе владельца (арендодателя)

Если наниматель земли не исполняет в полном объеме взятых на себя обязательств по уплате арендной ставки или совершает на ней незаконное строительство или другие противоправные действия, то у владельца есть законное право передать его права другому арендатору.

Арендодатель сможет совершить эти юридически значимые действия при двух условиях:

  • если основной договор содержит условие передачи арендных прав третьему лицу;
  • если не просрочен срок действия договора найма земель.

В каких случаях сделку можно совершить, а в каких нет?

Собственник может оформить сделку переуступки прав аренды на другое заинтересованное лицо, если этим не будут нарушены права прежнего арендатора.

На деле это означает, что если на земле построено жилое строение, то продажа права аренды на землю отдельно от дома невозможна.

Исходя из положений ст. 552 п.3 ГК РФ, приобретение дома автоматически приводит к пролонгации договора аренды с новым владельцем.

Порядок действий

Для регистрации договора переуступки арендного права необходимо подготовить:

  • документы о проведенном межевании;
  • кадастровый план, в котором учтена привязка участка к местности;
  • выписку из Росреестра об обременении (аренде), копия договора с нанимателем;
  • выписку из Росреестра о принадлежности участка его владельцу;
  • квитанция об уплате пошлины за регистрацию перехода права пользования участком.

Желательно составить акт приема/передачи, в котором описать состояние земли, возможные постройки и целевое использование.

Куда обращаться?

Собранный комплект документации подается в Росреестр для прохождения регистрации перехода права владения участком. После этого будет выдана выписка на нового нанимателя надела.

Нюансы

Владелец недвижимости имеет право на расторжение имеющегося договора найма земли с арендатором даже без официального объяснения причин.

Если в прежнем договоре не предусматривалось расторжение договора, то у администрации поселения это право не может возникнуть, то есть на законных основаниях прекратить право нанимателя пользоваться землей в прежнем объеме будет невозможно.

И наоборот, если это отдельно оговорено договором, то такая возможность возникает у владельца земельного надела.

По инициативе нанимателя (арендатора)

Аренда, как и другие вещные права, может быть передана (переуступлена) заинтересованному лицу, если этим действием не нарушаются права других граждан или организаций.

Чаще всего продают арендованные у местных властей участки, на которых начато, но не завершено строительство дома.

Если участок принадлежит муниципальным или государственным организациям, то перед совершением этой сделки обязательно следует уведомить собственника участка о намерении передать право аренды на другое лицо. Если этого не сделать, то сделка может быть признана недействительной.

Если в обоюдном соглашении о передаче земли в наем отдельно оговорено, что право аренды запрещено передавать в пользу третьих лиц, то переуступка права аренды третьему лицу будет уже невозможна.

Новое соглашение заключается на тех же условиях и на тот же срок, который оговорен договором с прежним арендатором.

Что требуется?

Чтобы осуществить продажу арендованной земли (с недостроенным жилым объектом), наниматель должен проделать несколько мероприятий:

  1. Иметь на руках копию уведомления, переданного владельцу о начале строительных работ на участке.
  2. Получить одобрение на возведение жилого строения.
  3. Подготовить котлован под фундамент или возвести цокольный этаж.

Для регистрации перехода права арендатора потребуется выполнить:

  1. Заказать технические документы в БТИ на незавершенное строительство. Для этого понадобится арендный договор и разрешение на возведение дома.
  2. Затем зарегистрировать объект в Кадастровой палате, предоставив те же документы.
  3. После этого оформить в собственность начатую постройку дома в Росреестре и получить выписку.
  4. Предоставить в Росреестр новый договор найма земли.
  5. Оплатить квитанцию на проведение работ по регистрации.
  6. Через 7-10 дней получить выписку о собственности и смене нанимателя надела.

При отсутствии на арендуемом участке объекта незавершенного строительства, а на руках каких-либо разрешающих возведение капитального строения документов в Росреестр потребуются только:

  • договор аренды;
  • договор уступки;
  • согласие собственника;
  • паспорта сторон;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Куда обращаться:

  1. Можно направить ходатайство в Росреестр лично.
  2. Подать комплект собранных документов в МФЦ.
  3. Путем направления ходатайства через портал Госуслуг (услуга предоставляется только зарегистрированным пользователям).
  4. На почту, отправив заказное почтовое отправление с описью вложения документов на адрес Росреестра.

Часто руководство муниципалитета просто предлагает расторгнуть договор найма и передать землю обратно государству.

Но это крайне невыгодно арендатору, поскольку им могут быть потрачены средства на землеустройство (межевание, технический план, постановка на учет в Кадастре). При таких обстоятельствах лучше всего продать (переуступить) свои права третьему лицу.

При заключении соглашения с заинтересованным в покупке арендованной земли лицом, покупателю необходимо внимательно изучить договор найма участка:

  1. Срок действия договора найма земли, если он просрочен, то сделка не может быть зарегистрирована.
  2. Есть ли в соглашении пункт о возможности переуступки прав нанимателя в пользу третьего лица. Если он отсутствует, то сделку совершить будет нельзя.
  3. Если в договоре прописано получение разрешений от собственника на проведение сделок, то это требование необходимо выполнить.
  4. Передача земли по возмездному договору предполагает оплату, поэтому стоимость сделки необходимо прописать в договоре. От этого будет зависеть налогообложение на получение прибыли, если объект находился в собственности менее 5 лет.

Подробнее о сделке по продаже арендованной земли в этом видео:

Заключение

Как продать земельный участок, находящийся в аренде? Если юридически грамотно подойти к решению вопроса о продаже арендованной земли, то это вполне возможно.

Стоимость такого объекта на порядок ниже, нежели приобретать землю на торгах, а если на нем начаты строительные работы, то муниципалитет может продать его за 3 % от реальной кадастровой стоимости участка.

Покупатель перед заключением сделки должен тщательно проверить все финансовые и другие организационные вопросы, поскольку после регистрации договора о переходе прав на использование участка, имеющиеся долги по арендной плате или обязанность по восстановлению плодородности участка перейдут к новому владельцу.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/kak-prodat

Ваш адвокат
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: