Как улучшить износ жилого дома

Содержание
  1. «Реконструкция жилых зданий. Часть I. Технологии восстановления эксплуатационной надежности жилых зданий»
  2. ПРЕДИСЛОВИЕ
  3. ВВЕДЕНИЕ
  4. Глава 1 объемно-планировочные и конструктивные решения реконструируемых жилых зданий
  5. Как улучшить износ жилого дома
  6. Определение износа объекта недвижимости
  7. Экономические
  8. Эффективный возраст
  9. Как улучшить износ жилого дома и земельного участка
  10. Как улучшить износ жилого дома с земельным участком
  11. Стоимость услуг оценщика. стоимость оценки
  12. Требования, которым должно отвечать жилое помещение
  13. Методика определения износа
  14. Как самому определить износ здания?
  15. Как узнать физический износ дома?
  16. 6.3
  17. 3). Экономический (внешний) износ
  18. Признать деревянный многоквартирный дом аварийным
  19. Как посчитать процент износа дома
  20. Сколько времени может прослужить дом?
  21. Физические факторы
  22. Хронологические
  23. Износ дома, его содержание и капитальный ремонт
  24. Износ объектов недвижимости. Как самостоятельно определить и рассчитать износ дома? на сайте Недвио
  25. Как рассчитывается износ?
  26. 1. Физический износ
  27. 2. Временной износ
  28. Какие части дома подлежат оценке?
  29. Купить тепловизор, уровень

«Реконструкция жилых зданий. Часть I. Технологии восстановления эксплуатационной надежности жилых зданий»

Как улучшить износ жилого дома

А.А. Афанасьев, Е.П. Матвеев

РЕКОНСТРУКЦИЯ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ
Часть
I
Технологии восстановления эксплуатационной надежности жилых зданий

Москва 2008

Рекомендовано Учебнометодическим объединением вузов РФ в качестве учебного пособия для студентов, обучающихся по направлению 270100 «Строительство»

Москва 2008

Приведены характеристики жилого фонда различных периодов постройки, основные виды дефектов и их влияния на эксплуатационную надежность зданий. Приведены теоретические исследования математических методов оценки надежности и долговечности зданий, практические рекомендации инженерных методов диагностики технического состояния зданий.

Разработаны основные положения по технологии и организации производства работ по ликвидации дефектов, способствующих продлению жизненного цикла зданий.

Приведены методы технологического проектирования на основе комплексной механизации технологических процессов, оценка и влияние организационно-технологической надежности строительного производства в зависимости от ресурсообеспечения, методов, технологий и конструктивных решений.

Даны современные технологии производства работ по повышению и восстановлению эксплуатационной надежности жилых зданий: усилению фундаментов, повышению несущей способности основных конструкций стен, колонн, перекрытий, технологии замены перекрытий.

Рассмотрены вопросы повышения энергоэффективности зданий путем утепления ограждающих конструкций, применения энергоэффективных светопрозрачных конструкций, снижения теплопотерь за счет вентиляционных эффектов и др.

Приведены технологические особенности производства работ по утеплению стен с защитой штукатурными покрытиями и вентилируемых фасадов.

Рассмотрены общие принципы повышения энергоэффективности управляемых режимов теплоснабжения жилых домов.

Книга рассчитана на специалистов жилищно-коммунального хозяйства, проектировщиков, работников высшей школы, студентов и аспирантов.

Рецензенты:

Головнев С.Г. – член-корр. РААСН, д-р техн. наук, проф., заведующий кафедрой «Технология строительного производства» Южно-Уральского государственного университета;

Олейник П.П. – д-р техн. наук, проф., заведующий кафедрой «Организация строительства» Московского государственного строительного университета.

ПРЕДИСЛОВИЕ

На протяжении многих лет отсутствовало планомерное восстановление и повышение эксплуатационных характеристик жилого фонда и инженерной инфраструктуры городов. Из общего объема 2809,8 млн. м2, что составляет около 30 % всего воспроизводимого имущества РФ, более 50 млн.

м2 составляет ветхий и аварийный фонд с износом 70 %, 11 % жилых зданий нуждается в капитальном ремонте, а 9 % – в реконструкции. Значительную часть жилищного фонда (около 250 млн. м2) представляют дома первых массовых серий, возведенные в период 50-60-х годов.

На сегодня они морально устарели, имеют ряд конструктивных недостатков, не отвечают действующим нормам по площади квартир, кухонь, подсобных помещений. Энергозатраты таких домов превышают современные нормативы в 2,5-3 раза.

Эксплуатационные расходы на предоставляемые услуги по отоплению, водоснабжению и энергоснабжению неоправданно велики.

Состояние жилого фонда таково, что задержка с проведением восстановительных работ на 5-10 лет может привести к необходимости сноса домов в объеме более 20 % существующего жилого фонда.

Многие из крупнопанельных, блочных и кирпичных зданий высотой 9-12 этажей, построенные в период 70-80-х годов, нуждаются в комплексной санации в первую очередь со стороны улучшения теплотехнических свойств, в замене инженерного оборудования и ликвидации морального износа. Только в Москве таких жилых домов более 6300 с общей площадью 53 млн. м2.

Правительством РФ принята программа по ликвидации ветхого и аварийного жилья. Фонд реформ ЖКХ предусматривает ежегодное финансирование из федерального бюджета в объеме 250 млрд. руб. и 120 млрд. руб. из региональных бюджетов. Из них 100 млрд. руб. предназначено для переселения граждан из аварийного жилья и 150 млрд. руб. – на реконструкцию и ремонт жилого фонда.

Рациональное использование выделенных средств позволит в короткие сроки решить комплекс проблем ЖКХ.

Определяющая роль в решении вопросов восстановления жилого фонда отводится комплексным региональным программам, учитывающим также строительство социально важных дошкольных объектов, медицинских центров, торговых и спортивных сооружений, сети дорог и др. инфраструктуры.

Реализация конкретных проектов реконструкции позволила получить ощутимый экономический эффект за счет снижения на 30-40 % эксплуатационных расходов на отопление, 2-3-кратного сокращения водопотребления, на 15-20 % снизить потери на энергоснабжение, что в условиях реформы ЖКХ является важным фактором для населения.

Книга состоит из двух частей и включает 14 глав, содержание которых раскрывает технологические особенности реконструкции как отдельных зданий, так и застройки.

Первая часть посвящена вопросам оценки физического и морального износа зданий различных периодов постройки, оценки их надежности и долговечности.

Рассматриваются общие вопросы производства строительно-монтажных работ при реконструкции зданий: проектирование технологических процессов, состав проектов производства работ по реконструкции, организационно-технологические принципы и их надежность; экономическая оценка инвестиционных проектов и другие вопросы.

Вторая часть посвящена исследованию технологий реконструкции жилых зданий различных периодов постройки. Рассматривается реконструкция жилого фонда ранней постройки, в основе которой заложен метод встроенных систем с использованием сборных, сборно-монолитных и монолитных систем.

Приводятся технологии производства работ при реконструкции зданий с сохранением и увеличением (надстройкой) строительного объема, рационального использования подземного пространства, особенности выполнения строительно-монтажных работ в стесненных условиях городской застройки.

Приводятся конструктивно-технологические решения по реконструкции зданий первых и последующих массовых серий.

Исследованы методы реконструкции, основанные на надстройке этажей и пристройке объемных элементов, одно- и двустороннего расширения корпусов.

Дается оценка индустриальных технологий реконструкции зданий, основанных на использовании укрупненных и объемных элементов заводского производства. Рассматриваются технологические особенности реконструкции зданий без отселения жильцов.

При написании книги использованы материалы проектных разработок ЦНИИЭПЖилища, МНИИТЭП, методические рекомендации по реконструкции жилых зданий различных конструктивных схем Госстроя России, работы РААСН, опыт реконструкции в городах Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Московской области, зарубежный опыт и др.

ВВЕДЕНИЕ

Реконструкция жилых зданий является одним из важных направлений решения жилищной проблемы.

Она позволяет не только продлить жизненный цикл, но и существенно улучшить качество жилища, ликвидировать коммунальное заселение, оснастить дома современным инженерным оборудованием, улучшить архитектурную выразительность зданий, повысить их энергоэффективность, эксплуатационную надежность и долговечность.

С каждым годом возрастает потребность в реконструкции и восстановлении жилищного фонда страны, поскольку к моральному износу зданий добавляется физический износ конструктивных элементов и инженерных систем, что ускоряет общий процесс старения.

Минимально необходимые объемы реконструкции жилых зданий в РФ составляют более 700 млн. кв. м. общей площади. Из них около 6 % жилых зданий – дореволюционной постройки, 27 % – построенных в довоенные и послевоенные годы, более 250 млн. жилых зданий – первого поколения индустриального домостроения.

Реконструкция связана с восстановлением эксплуатационных показателей и усилением несущих элементов зданий. Эти работы требуют индивидуальных подходов, отличных от конструктивных решений при новом строительстве.

Как правило, реконструкция жилых зданий проводится в условиях повышенной стесненности, что не позволяет использовать оптимальные комплексы строительных машин и механизмов.

Это обстоятельство требует разработки новых методов производства работ, организационно-технологических решений, привлечения специальной техники и технологии.

Острота этой проблемы повышается при производстве реконструктивных работ без отселения жильцов.

Одной из важных задач реконструкции жилого фонда является увеличение плотности застройки. Реконструкция жилого фонда путем увеличения его этажности позволяет в некоторой степени решить эту проблему.

Наиболее рациональным и экономически эффективным является повышение плотности застройки путем малоэтажной надстройки и обстройки зданий, устройства многоэтажных вставок между реконструируемыми домами и возведения отдельно стоящих жилых корпусов, создания объектов инфраструктуры, более продуктивного использования подземного пространства.

Комплексное решение реконструкции квартальной застройки позволяет создать комфортные условия проживания, отвечающие современным требованиям городской среды.

Существенным фактором повышения эффективности реконструкции и снижения социальной напряженности является использование индустриальных технологий, обеспечивающих снижение общей продолжительности и стоимости работ.

Проблема реконструкции жилых зданий рассматривается с позиции принципа интегральности, предполагающего комплексное рассмотрение внешних и внутренних факторов, воздействующих на здание в процессе его эксплуатации, и системного подхода, означающего принятие решений по выбору наиболее рациональных методов и технологий реконструкции жилых зданий. При этом здание рассматривается как сложная система, состоящая из конструкций, инженерного оборудования, элементов благоустройства и др., находящаяся под воздействием временных факторов внешней среды и внутренних воздействий от эксплуатации.

Намечены подходы к практической оценке надежности зданий с учетом степени износа конструктивных элементов и методов их регенерации. Математические и физические модели надежности дают качественную и количественную оценку состояния зданий до и после реконструкции. Полученные методики позволяют прогнозировать состояние зданий и их надежность с использованием временных параметров.

Адаптация разработок организационно-технологической надежности строительства, технологичности конструктивных и организационных решений позволила использовать ряд прогрессивных технологий, обеспечивающих комплексную реконструкцию поквартальной застройки.

Установлено, что принципы оптимизации организационно-технологических решений могут быть адаптированы к условиям реконструктивных работ, осуществляемых, как правило, на стесненных площадках городской застройки.

Использована преимущественно концепция, в основе которой заложен принцип малоэтажной надстройки зданий. Это обстоятельство связано с минимизацией затрат на усиление конструкций и максимальным сохранением существующих инженерных сетей. Такое решение наиболее рационально при выполнении реконструкции жилого фонда малых и средних городов.

Рассмотрены методы и технологии, повышающие эксплуатационные характеристики зданий и обеспечивающие снижение теплопотерь, расхода энергоносителей, вибро- и акустических воздействий на жилые помещения, а также обеспечивающие условия комфортного проживания.

Книга включает новые отечественные и зарубежные достижения в области технологии реконструкции жилых зданий различных периодов постройки и может представлять интерес для специалистов в области жилищного строительства, студентов и аспирантов.

Глава 1
объемно-планировочные и конструктивные решения реконструируемых жилых зданий

Жилищный фонд городов и поселков городского типа России составляет 2,909 млрд. м2 общей площади с населением более 70 % общего числа. Он характеризуется исключительным разнообразием застройки, типов зданий, квартир.

Среди различных групп городов процентное распределение жилищного фонда составляет: крупные города (более 500 тыс. жителей) – 35; большие (свыше 100 тыс. жителей) – 27; средние (свыше 50 тыс. жителей) – 10; малые города – 28.

По периодам возведения жилой фонд распределяется следующим образом (%): дореволюционные постройки – 6; здания периода строительства 1917-1960 гг. – 24; постройки периода 1961 г. по настоящее время – 70.

Наибольшую значимость представляют жилые дома первых массовых серий, общая площадь которых составляет около 250 млн. м2.

Высокий уровень морального и физического износа требует принятия незамедлительных мер по реконструкции этого фонда. Срок эксплуатации таких зданий составляет 25-40 лет.

Анализ конструктивно-технологических решений и их физического состояния позволяет выделить ряд серий, реконструкция которых экономически нецелесообразна (К-7, ОД, П-32, 1-ЛГ-507). Их объем составляет менее 5 %. Эти серии являются первыми шагами индустриального домостроения и обладают рядом конструктивно-технологических недостатков.

Наиболее массовыми являются крупнопанельные дома серии 1-464 (около 78 млн. м2), 1-335 (более 28 млн. м2), здания с кирпичными стенами серии 1-447 (более 60 млн. м2) и др.

Степень физического износа таких зданий позволяет выполнить объемы реконструктивных работ с минимальными затратами на восстановление несущей способности, ликвидировать моральный износ путем увеличения площадей за счет пристройки объемов, надстройки 1 – 2 этажами.

Таблица 1.1

Жилищный фонд Российской Федерации, размещенный в 4-, 5-этажных домах первых массовых серий

Серии типовых проектовОбщая площадь, тыс. м2
ВсегоВ том числе со сроком эксплуатации, лет
27-3132-40

Источник: https://files.stroyinf.ru/Data1/53/53641/

Как улучшить износ жилого дома

Как улучшить износ жилого дома

– Налоговое право – Как улучшить износ жилого дома

Методы расчета физического износа зданий следующие: нормативный (для жилых зданий); стоимостной; метод срока жизни.

Согласно ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» у долгоживущих элементов предельный физический износ составляет 80%. При 80% физического износа здание подлежит сносу по ветхости.

При этом происходит полная потеря стоимости здания, то есть остаточная стоимость равна 0.

Для расчета остаточной стоимости замещения необходимо привести физический износ к экономическому (иными словами приведение физического износа в стоимостное выражение).

Определение износа объекта недвижимости

Первый — это метод прямых затрат, тогда как второй метод заключается в анализе возраста/срока службы, основанного на ожиданиях типичных сроков экономической жизни объекта.

Определяется величина рентных потерь как разница в арендной плате при стабильных и измененных внешних условиях.

Эффективный возраст – это критерий, который отличается от хронологического. К примеру, если здание было построено 10 лет назад, а эксплуатировалось лишь 5, то мы получаем эффективный возраст в два раза меньше хронологического.

На основе определения возраста дома определяется оставшийся срок его эксплуатации.

Ступени и площадки разбиты; часть ступеней и ограждающей решетки отсутствует. Косоуры местами прогнулись, связь косоуров с площадками ослаблена.

Для осуществления операций по купле-продаже загородной недвижимости владелец заказывает ее оценку.

Внимание

Это временной промежуток между вводом коттеджа в эксплуатацию и настоящим временем. Существуют нормативы, по которым можно понять сколько «прослужит» без капремонта та или иная постройка.

Экономические

При определении стоимости дома анализируют параметр экономической жизни здания (срок, на протяжении которого объект приносит владельцу доход).

Если внесенные улучшения или затраты на дом не окупятся, экономическая жизнь такого дома подошла к концу.

Эффективный возраст

Эффективный возраст – это критерий, который отличается от хронологического. К примеру, если здание было построено 10 лет назад, а эксплуатировалось лишь 5, то мы получаем эффективный возраст в два раза меньше хронологического.

Как улучшить износ жилого дома и земельного участка

В данном аспекте оценивается наличие поблизости:

  • транспортной инфраструктуры (шоссе, развязок, дорог с круглогодичным подъездом);
  • близости к городу и крупным пригородам;
  • автономность населенного пункта (поселка);
  • наличие магазинов, школ, детских садов, поликлиник, спортивных центров;
  • близость природных благ (леса, речки, озера) и т.д.

Немаловажно также текущее состояние рынка недвижимости (соотношения спроса и предложения, востребованность частного сектора и др.).

Экономический износ также зависит от политики государства и профильных ведомств. К примеру, если за период существования дома издавались нормативные акты, затрудняющие процедуры купли-продажи в определенном регионе или домов определенного назначения, то спрос на подобные объекты может быть низким.

Как улучшить износ жилого дома с земельным участком

Как самому определить износ здания?

Свв — рыночная стоимость износа (материального ущерба) квартиры от неблагоприятных внешних воздействий, руб.

Однако невнимание к этому параметру может принести собственнику жилья серьезные убытки и заставить покупателя не раз пожалеть о своем выборе. Как определить износ жилого здания своими силами, без привлечения экспертов со стороны? Стоит ли обязательно приглашать экспертов для проведения оценки?

Стоимость услуг оценщика.
стоимость оценки

Поэтому такая оценка используется как вспомогательный метод или при массовой оценке, когда надо, например, сравнить между собой десять-двадцать домов. Оценка износа по отдельным показателям гораздо более точна, но заметно более трудоемка, проводить ее может только специалист.

На деревянных “ступенях” или бутовых столбах Каркасные глинобитные Деревянные 30 VI Каркасно-камышитовые На деревянных “ступенях” или на бутовых столбах Каркасные глинобитные Деревянные 15 Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий Группа зданий Конструкция зданий Срок службы, лет I Здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами 175 II Здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные либо кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам 150 III Здания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные.

Благоустройство территорий у строящихся зданий и сооружений», согласно которым отмостки должны устраиваться у всех возводимых зданий.

(3.23)

где: Ки– коэффициент физического износа;

Фи – величина физического износа, %.

Величина физического износа определяется по формуле:

(3.24)

где: Fi – «взвешенный» износ конструктивного элемента;

i – количество конструктивных элементов.

(3.25)

где: fi – процент износа элемента;

li – удельный вес стоимости конструктивного элемента в стоимости всего здания.

Процент износа каждого элемента определяется сравнением характеристик износа оцениваемого здания с типовыми характеристиками, приведенными в таблицах “Правил оценки физического износа жилых зданий”.

Например, оценка физического износа ленточных каменных фундаментов осуществляется в соответствии с признаками износа и количественным их значением, на основании таблицы 4 “Правил оценки физического износа жилых зданий” (табл.

Реутово в 1 км от МКАД есть 3 ные дома по ул Новогиреевская 9 и 7, где лопаются трубы, обваливается дом, в некоторых домах нет понятия ванна. Стоят газовые колонки. Администрация каждый год обещает снести, но так и не сносят.

Расчет износа методом разбиения на виды износа Наиболее распространенным является метод разбиения на виды износа.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (эко номический).

Диагональные, продольные и поперечные трещины в перекрытии; заметный прогиб; временные подпорки; обнажение древесины балок; поражение гнилью и жучком.

Сайт просто супер. Очень много проектов. Ребята молодцы, делают свою работу на высоком уровне.

Для приватизированных квартир существуют схемы, в которых определено, что делать собственникам, если дом признали аварийным. Чаще всего владельцу предлагают равноценное жилье. Это значит, что площадь и количество комнат должно быть аналогичным.

Важно

Другой вариант – собственник забирает выкупную стоимость. Если подобрать равноценную квартиру не удается или предложенные объекты не отвечают требованиям владельца, он получает денежный эквивалент жилья ( ст.

32 ЖК РФ ). Сумма включает в себя рыночную цену помещения, расходы на переезд и оформление документов, упущенную выгоду.

  • Наниматели – лица, живущие в неприватизированных квартирах на основании договора социального найма. Если арендуемое помещение признают аварийным, съемщик вправе получить замену, которая будет соответствовать установленным требованиям и находиться в пределах населенного пункта.

Предусмотрены следующие основания для признания МКД аварийным:

Совокупность нескольких критериев предполагает немедленное признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Отличия между ветхим и аварийным жильем

Аварийные квартиры непригодны для жилья и почти всегда подвергаются сносу. Они расположены в полносборных, каменных, кирпичных, деревянных домах с серьезными деформациями фундаментов, стен. Эти признаки свидетельствуют об исчерпании зданием несущей способности. причина принятия решения о сносе помещения – высокий риск обвала конструкции.

Основное отличие ветхого жилья от аварийного – относительная безопасность для проживания.

Зачастую признаки износа здания неочевидны, и определить его степень точно под силу только профессионалу со специальным образованием и опытом.

Нередко прежние владельцы жилья перед продажей проводят мелкий поверхностный ремонт объекта, это скрывает недостатки и позволяет получить за квартиру или дом большую сумму.

Покупатель же, купивший такой дом, потом вынужден выкладывать большие деньги за капремонт. Чтобы избежать таких потерь, лучше перед покупкой провести экспертную оценку состояния здания и выявить степень его износа.

Требования, которым должно отвечать жилое помещение

Скачать Требования, которым должно отвечать жилое помещение [54.18 KB]

Методика определения износа

Оценку износа проводят службы экспертизы состояния недвижимости.

Далее процедура выполняется по аналогии с доказательством аварийности.

Чтобы недвижимость считалась аварийной, необходимо решение специальной комиссии. Для его получения жильцы обязаны предоставить письма в муниципалитет и жилищную комиссию с заявлением от имени граждан дома о просьбе создания межведомственной проверке.
К нему прилагаются документы, необходимые для решения вопроса:

  • копии правоустанавливающих документов на дом, заверенных у нотариуса;
  • техпаспорт вместе с планом постройки;
  • жалобы, письма и прочие письменные сигналы о необходимости помощи от жильцов.

На основании полученных жалоб представители органа местного самоуправления и других заинтересованных организаций создают комиссию по оценке состояния конструкции в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 47 от 28. 01. 2006 года.

Ремонт или замена этой системы – дорогостоящее дело, поэтому при оценке степени износа жилья состоянию отопительной системы уделяется большое внимание.

  • Наличие в доме водопровода, канализации, систем подачи газа, наличие и состояние электропроводки. Качество и состояние этих систем напрямую влияет на то, насколько комфортно будет жить в доме. А ремонт или замена любой из этих систем может оказаться настолько дорогим делом, что стоимость покупки здания может увеличиться в разы.

Нормативной основой для такой оценки является ГОСТ 31937-2011.

Как самому определить износ здания?

Если нет возможности пригласить эксперта для оценки износа покупаемого жилья, или вы решили сэкономить, можно попробовать провести оценку степени износа самостоятельно.

Определить самостоятельно степень износа строения не всегда возможно, так что лучше воспользоваться услугами профессионалов.

Таким образом можно избежать дополнительных финансовых затрат при ремонте дома, систем коммуникаций после приобретения и дом прослужит новому хозяину гораздо дольше.

Почему специалист? Продавцы недвижимости, будь то частный дом или квартира в многоэтажном строении, зачастую перед продажей проводят мелкие поверхностные отделочные работы, чтобы скрыть значительные повреждения стен, пола или потолка.

Например, трещины заклеивают плотными обоями или затирают строительными смесями низкого качества, сантехнические системы, водопроводы и отопительные секции окрашивают, чтобы скрыть повреждения и т.п.

Как узнать физический износ дома?

Именно об этом идет речь в статье 469 ГК РФ.

Кае написать жалобу, претензию если износ дома 70 процентов, чтоб его признали аварийным, дом находится на подработанной шахтой территории.

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации (п. 4 ст. 15 ЖК РФ).

Утверждено Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47

ПОЛОЖЕНИЕ О ПРИЗНАНИИ ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ, ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ НЕПРИГОДНЫМ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ И МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА АВАРИЙНЫМ И ПОДЛЕЖАЩИМ СНОСУ ИЛИ РЕКОНСТРУКЦИИ IV.
Порядок признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции 42.

Экономическая и физическая жизнь различаются между собой – обычно экономическая жизнь короче.

Она заканчивается когда эксплуатация объекта не может принести доход, при этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость вследствие значительного износа.

Эффективный возраст — определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки внешних факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону.

В случае типичной эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической жизни составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни, т. е.

Правительство установило требования к жилым помещениям, которыми необходимо руководствоваться, если в договоре условия о качестве отсутствуют.

Еще следует обратить внимание на то, что если качество имеет отклонения от установленных требований, это обстоятельство является поводом для изменения цены в соответствующую сторону.

Каким образом производить оценку, зависит от конкретных обстоятельств.

Выбор должен быть сделан покупателем. После того, как оценка сделана, необходимо поинтересоваться о кадастровой стоимости приобретаемой недвижимости в подразделении БТИ. Обоснование: Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 No 47.

Качество материала, из которого построено здание – деревянные здания подвержены порче насекомыми, грызунами и, соответственно, изнашиваются быстрее, а кирпич или камень способствуют размножению грибковых организмов.

6.3

Источник: https://volkovadvokat.ru/kak-uluchshit-iznos-zhilogo-doma

3). Экономический (внешний) износ

На показатели внешнего износа недвижимости влияет целый ряд факторов. В первую очередь, это месторасположение дома.

Важно

А такой дом ремонту не подлежит.

Покупатель не может воспользоваться ни ипотекой, ни материнским капиталом – и ПФР и банки тщательно проверяют объект недвижимости.

В каждом субъекте РФ действует своя программа, предусматривающая расселение граждан из помещений, не отвечающих нормам.

Даже межведомственная комиссия, которая и принимает окончательное решение о судьбе дома, не проверяет строение самостоятельно, а ориентируется на отчет экспертов. Однако не всегда жильцы согласны с принятым решением.

Можно ли как-то уточнить реальный текущий статус дома, как понять, является ли жилье ветхим или аварийным – читайте в этой статье.

Признать деревянный многоквартирный дом аварийным

Для жильцов же важно то, что ветхое жилье (то, которое не новое, но еще и не аварийное), не подлежит расселению.

Соответственно, коэффициент экономического износа тоже будет минимальным.

В экономической оценке имеют вес негативные факторы. К примеру, если вблизи дома с участком построили промышленное предприятие, к коттеджу ведет разбитая дорога, ремонтом которой никто не занимается, или плохой воздух ввиду наличия рядом свалки или крупного шоссе.
Определить негативные факторы далеко не всегда можно во время осмотра здания.

Стоит отметить, что в отдельных случаях экономический износ может стать устранимым с течением какого-то времени. Например, если условия на рынке поменяются в обратную сторону и правительство выдаст другой нормативный акт.

Как посчитать процент износа дома

DIY.

Указанные же в Приложении 3 к ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» сроки минимальной продолжительности эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов» (конструкций, инженерных систем, отделочных покрытий), не могут служить основанием для определения износа, так как эти сроки указаны для целей определения минимального эксплуатационного (межремонтного) периода, а вовсе не для определения каких-либо сроков «жизни» отделочных покрытий. Особенно учитывая существенно изменившееся их качество.

Сколько времени может прослужить дом?

Период эксплуатации каждой постройки можно определить с точностью до нескольких лет. Факторы, влияющие на возраст и пригодность эксплуатации дома разделяют на физические, хронологические, экономические и эффективные.

Физические факторы

Под физическими сроками службы подразумевается время, в течение которого сама конструкция здания (коробка и фундамент) могут служить и не представляют опасности для жильцов.

Если здание изношено настолько, что есть риски обрушения и неустойчивости несущих конструкций, такой объект непригоден для эксплуатации и подлежит сносу.

Хронологические

Во время оценки профессионалы берут во внимание также хронологический возраст объекта.

Под этим подразумевается утрата прочности, устойчивости и надёжности конструктивных элементов МКД, его инженерных систем и оборудования.

На степень и скорость износа многоквартирного дома напрямую влияют:

  • климатические и природные условия;
  • количество людей, проживающих в доме;
  • планировка МКД;
  • интенсивность и срок эксплуатации;
  • уровень обслуживания и качество ремонта.

Износ дома, его содержание и капитальный ремонт

Элементы многоквартирного дома в течение срока его использования изнашиваются неравномерно: после введения его в эксплуатацию устаревание происходит медленнее, чем в последующие периоды службы.

Скорость, с которой изнашиваются элементы и конструкции в МКД, зависит не только от внешних факторов, но и от качества содержания дома.

Качество и состояние этих систем напрямую влияет на то, насколько комфортно будет жить в доме.

Наш семинар направлен как раз на исправление сложившейся ситуации, — пояснил заместитель председателя совета собственников Вячеслав ЯРОШ.

«Солировал» перед собравшимися один из наиболее компетентных в нашем регионе специалистов в данной сфере — кандидат технических наук, заведующий кафедрой «Строительные конструкции» УлГТУ Владимир Карсункин.— Проблема по определению степени физического износа относится к числу сложных и комплексных.

Здесь тесно переплетены и экономическая, и юридическая, и техническая составляющие.

Определить износ можно самостоятельно с использованием специальных алгоритмов.

Источник: https://ik-spektr.ru/kak-uluchshit-iznos-zhilogo-doma

Износ объектов недвижимости. Как самостоятельно определить и рассчитать износ дома? на сайте Недвио

Как улучшить износ жилого дома

Для осуществления операций по купле-продаже загородной недвижимости владелец заказывает ее оценку. На основе экспертного заключения определяется реальная стоимость дома с учетом всех моментов, связанных с износом здания. Этот фактор является ключевым и, в дальнейшем, влияет на эксплуатационные характеристики постройки.

Определить износ можно самостоятельно с использованием специальных алгоритмов. Воспользуйтесь приведенными инструкциями, чтобы провести предварительную оценку износа частного дома.

У каждого построенного здания есть заявленные сроки эксплуатации и параметры, по которым определяется ценность дома, его конкурентоспособность на рынке недвижимости. По мере использования объекта ему может наноситься механический ущерб, вследствие чего его оценочная стоимость снижается.

На установленную цену влияет:

  • внешнее состояние дома, его пригодность для проживания;
  • техническое состояние (надежность самой конструкции);
  • текущая рыночная ситуация и месторасположение объекта.

Единица измерения износа – это проценты. Эксперты разделяют этот показатель на две категории: устранимый и неустранимый физический износ дома.

Если постройка имеет факторы, указывающие на обесценивание, специалист определяет финансовую целесообразность и стоимость устранения недостатков.

Когда затраты на устранение слишком велики и полностью обесценивают объект, от покупки такого объекта недвижимости лучше отказаться.

Как рассчитывается износ?

В арсенале экспертов есть несколько формул, которые собственник также может применить для предварительного расчета износа своего жилого дома. На практике каждый из критериев износа просчитывается отдельно. Итоговая оценка включает в себя данные по каждому из следующих расчетов:

1. Физический износ

Возникает под воздействием внешних факторов (погоды, климата) и зависит от того, как за домом ухаживали жильцы. Описываемый метод применяют по отношению, как к частным домам, так и к многоквартирным жилым комплексам.

Во время нормативной оценки специалисты БТИ используют формулы, руководствуются законодательными нормами и проводят инвентаризацию домов с целью планирования строительства, капитального ремонта и оценки общего состояния жилого фонда.

Оценку физического износа можно проводить как ко всему зданию, так и по отношению к отдельным элементам его конструкции. Сами жильцы могут применять упрощенную формулу для оценки своей недвижимости:

хронологический возраст объекта / стандартный срок физической жизни * 100%

Эта формула используется для метода сравнительной продажи и, конечно, влияет на цену. Поэтому, чтобы продать такой объект недвижимости дороже, проводится его модернизация (реновация).

Сегодня это очень развитый сектор рынка услуг на западе, и он постепенно становится популярным и в России. Реновацию коттеджей выполняют как сами собственники, так и агенты по недвижимости, специализированные фирмы по перепродаже домов (флипперы).

2. Временной износ

Когда оценку делает эксперт, он пользуется формулой, в которой эффективный возраст делится на стандартный показатель и умножается на 100%. Эффективный возраст определяется исключительно в ходе осмотра конструктивных частей здания. Рассмотрим сравнительную оценку физического возраста на конкретном примере.

Предположим на участке расположен дом, построенный в 1988 году. В документах заявлено 150 лет допустимой эксплуатации. Если сравнить земельный участок с аналогичными по текущему состоянию рынка, то он будет стоить порядка 4-4,5 миллионов рублей. Цена замещения коттеджа находится на уровне 11,4 миллионов и была определена методикой сравнительной единицы.

Отталкиваясь от текущих данных, если оценка проводится в 2018 году, то объекту 30 лет (хронологический возраст). Так как эффективный возраст нам неизвестен, используем следующую формулу:

хронологический возраст (30) / стандартный срок физической жизни (150) * 100%.

Получается, что износ дома равен 30%.

Какие части дома подлежат оценке?

Как и говорилось ранее, экспертный метод предполагает осмотр специалистом основных конструктивных элементов постройки для общей оценки износа дома. Среди основных конструктивных элементов, подлежащих осмотру, выделяют:

  • фундамент;
  • перекрытия;
  • перегородки и внутренние стены;
  • полы;
  • кровля и крыша;
  • внутренняя отделка;
  • дверные проемы;
  • коммуникации.

Во время проверки эксперт фиксирует выявленные недостатки, определяет физический износ каждой части по формуле и указывает процентное соотношение удельного веса конструктивного элемента в общей стоимости здания. На основании заключения определяется стоимость воспроизводства или итоговая сумма, которая потратится на устранение недостатков.

Собственник может принять решение в пользу ремонта и реконструкции объекта, а может снизить стоимость дома во время продажи, основываясь на конкретных цифрах.

Предварительная оценка без эксперта поможет владельцу приблизительно прикинуть стоимость дома с участком.

В свою очередь, покупатель может, во время покупки дома, обратить внимание на конструктивные части здания, чтобы установить корректность суммы, которую запрашивает продавец.

Купить тепловизор, уровень

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Полезные статьи и советы на тему строительства, ремонта, недвижимости каждый день!

Источник: https://Nedvio.com/iznos-obiektov-nedvizhimosti/

Ваш адвокат
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: